专业文章｜“以房抵债”协议能否排除发包人其他债权人的强制执行？

  在前文（人民法院案例库|“以房抵债”能否作为优先受偿权行使方式？）中我们讨论了发包方与承包方签订的以房抵债协议是否属于实现建设工程价款优先受偿权的方式，而在实践中，当承包方与发包方签订以房抵债协议后，往往会遇到第三人对案涉房屋采取的查封、执行等措施，那么在这种情况下，承包人是否还能以“以房抵债”协议来排除第三人对抵债房屋的强制执行？
  面对该问题，本文选取了最高人民法院的一则案例进行了分析，同时检索了相关其他案例以及地方法院司法文件的规定，希望对大家有所帮助。
  对于“承包人能否以以房抵债协议来排除第三人对抵债房屋的强制执行”之问题。最高人民法院（2020）最高法民再352号民事判决书，确认了享有建设工程价款优先受偿权的承包人，在优先受偿权行使期限内以房抵债的，有权排除其他普通金钱债权人对该房产的执行，且以物抵债行为是实现建设工程价款优先受偿权的方式，不适用《执行异议和复议司法解释》第二十八条规定的条件。
  2013年7月11日，开发商大邑银都公司与施工方建机工程公司签订《协议书》,约定开发商以案涉房屋抵偿欠付工程款，并明确了房屋的房号、面积和价格等事项。
  2016年4月28日，建机工程公司与大邑银都公司签订了十四份《商品房买卖合同》
  2016年4月29日，大邑银都公司开具了14份《商品房买卖合同》约定房屋的销售不动产统一发票。
  2018年5月21日，因紫杰投资公司在与开发商大邑银都公司等借款合同纠纷一案中申请诉讼财产保全，成都中院裁定对包括案涉13套房屋在内的房产予以查封。
  2018年7月23日，施工方建机工程公司提出执行异议，成都市终极人民法院与2018年8约20日裁定中止对案涉13套房屋的执行。
  紫杰投资公司不服，提起本案执行异议之诉。
  建机工程公司与开发商大邑银都公司签订的以房抵债的《协议书》是否能排除紫杰投资公司的强制执行？
  紫杰投资公司认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条的规定，总承包单位应举证证明以物抵债的合法性、在人民法院查封之前已合法占有房屋、非因自身原因未办理过户登记。总承包单位没有举证证明以上事实，对案涉13套房屋不应中止执行。
  总承包单位认为，1.总承包单位在人民法院查封前已经合法购买并实际占有案涉13套房屋。2.非因总承包单位的原因未办理其中12套房屋的过户登记手续…总承包单位基于发包人拖欠工程款，并在自身享有工程价款优先受偿权的基础上，与发包人签订以案涉13套房屋折价抵偿工程款的《协议书》及《商品房买卖合同》，总承包单位对案涉13套房屋享有物权期待权，系案涉房屋的真实买受人。总承包单位在享有工程价款优先受偿权的基础上，与发包人达成以案涉13套房屋折价抵偿工程价款的协议，总承包单位的工程价款优先受偿权已经演变为对案涉房屋的物权期待权，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条（已失效，现《中华人民共和国民法典》第八百零七条）规定，总承包单位有权与发包人协商将案涉房屋予以折价抵偿，而不必通过拍卖受偿。总承包单位的工程价款优先受偿权已通过房屋折价的方式实现，其就案涉折价抵偿房屋享有实体权利，该实体权利足以排除人民法院的强制执行。
  最高人民法院认为，建机工程公司以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现建机工程公司就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权，建机工程公司与大邑银都公司以案涉房屋折价抵偿欠付工程款，符合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条（已失效，现《中华人民共和国民法典》第八百零七条）规定的工程价款优先受偿权实现方式。
  本院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条（现《中华人民共和国民法典》第八百零七条）的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”紫杰投资公司对大邑银都公司享有的是普通借贷债权，而建机工程公司作为案涉工程项目的承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，建机工程公司工程款债权优先于紫杰投资公司的普通债权得到受偿，案涉房屋系工程款债权的物化载体，本案不适用执行异议和复议规定第二十八条，建机工程公司就案涉房屋享有的权利足以排除紫杰投资公司的强制执行。
  案例①：(2020)最高法民申3527号
  【本院认为】依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条（已失效，现《中华人民共和国民法典》第八百零七条）规定，在发包人逾期不支付工程价款的情形下，承包人既可以通过法院拍卖程序就建设工程拍卖价款优先受偿，也可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿。本案中，由于盛景公司欠付富士电梯公司工程款，双方协议将案涉房屋抵偿盛景公司欠付工程款，李海作为富士电梯公司的负责人与盛景公司就案涉房屋签订商品房买卖合同，其真实意思是通过协商实现富士电梯公司就案涉房屋所享有的建设工程款优先受偿权。依据本院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，李海对案涉房屋享有工程款优先受偿权，该优先受偿权优于华融重庆分公司对案涉房屋享有的抵押权，李海享有足以排除华融重庆分公司对案涉房屋强制执行的民事权利。
  案例②：（2021）最高法民再221号
  【裁判要旨】发包方、承包方以及承包方的债权人签订以房抵债三方协议后，承包方的债权人未与发包方签订正式房屋买卖合同的，其不能以《执行异议和复议规定》第二十八条规定排除法院的强制执行。
  【本院认为】虽然本案案涉房产先由天正公司抵付工程款给苏中集团，后由苏中集团抵付工程款给黄志强，但是案涉房产始终登记被执行人天正公司的名下。尽管苏中集团与黄志强在《协议书》中第二条约定：“经苏中集团与天正公司沟通协调，天正公司同意直接为黄志强办理商品房相关手续，包括签订《商品房买卖合同》开具销售不动产发票、代为办理商品房产权证等”。但是该项条款并没有实际履行，天正公司始终未与黄志强签订书面的房屋买卖合同，也未为黄志强开具销售房屋发票。苏中集团仅为案涉房屋的承建商，黄志强与苏中集团之间签订的《维修工程内部承包协议书》以及《协议书》不能代替合法有效的书面买卖合同。根据《城市房地产管理法》第四十一条及《城市房地产转让管理规定》第七条、第八条之规定，房地产转让应当签订书面转让合同,除应当载明房屋坐落位置、面积、价款等基本信息外，还应当载明房地产权属证书xxx、土地使用权取得的方式及年限、违约责任等事项。房地产转让属于法律规定的要式法律行为，且应以房产管理部门发放的带有条形码的制式商品房买卖合同为准。对于房屋买受人是否符合查封前签订书面买卖合同的认定，应当要求书面文件具备物权变动的内容和合意，或符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形，但不应突破书面合同这一形式要件。本案中黄志强没有与开发商天正公司签订书面合同，不符合买受人签订合法有效书面买卖合同的要件。在尚不具备开发商与购房人签订有书面买卖房屋合同的情况下，黄志强提供的占有该房屋的证据并不充分，且至今该房屋也未办理竣工验收手续，尚不具备交付条件。综上，黄志强不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件，对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。
  除了以上相关案例以外，部分地方法院的相关司法文件对该问题也进行了较为细致的规定，具体请见下文。
  山东高院执行局：执行疑难法律问题审查参考（一）
  ——案外人执行异议专题
  14.案外人基于以房抵债协议对被执行房产提起案外人异议的，应如何处理？
  参考意见：对于案外人与被执行人的债务清偿期届满，在查封前已经与被执行人签订合法有效的以房抵债协议并实际合法占有被执行房屋，且不存在规避执行或逃避债务等情形的，可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定予以审查。
  如案外人系建设工程承包人或实际施工人，其与被执行人之间存在真实的建设工程承包合同，案外人享有的工程价款与抵债标的的价值相当，且工程款清偿期已经届满，案外人基于建设工程价款与被执行人订立合法有效的以物抵债协议，主张其已支付相应对价，请求排除强制执行的，一般应予支持。
  来源：山东高法微信公众号（点击查看原文）
  江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）
  案外人基于建设工程价款，与被执行人订立以物抵债协议，主张其已支付全部价款，同时具备下列情形的，应予支持：
  ①案外人系建设工程承包人或实际施工人；
  ②案外人与被执行人之间存在真实的书面建设工程承包合同；
  ③案外人与被执行人的工程款清偿期已经届满；
  ④案外人享有的工程价款与抵债标的的价值相当；
  ⑤以房抵债协议合法有效；
  ⑥以房抵债协议符合《江苏省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答》的相关规定。
  来源：江苏高院微信公众号（点击查看原文）
  在建设单位无力通过现金方式支付工程款的情况下，以房抵债虽然可以帮助承包人及时实现债权，但是同时也会出现第三人对案涉房屋申请强制执行而使承包人债权无法实现的风险。因此，对于承包人而言，在签订以房抵债协议之前，应对拟用于抵款的房产进行产权调查，了解该房产是否存在抵押、查封等其他权利限制，以及是否具备办理产权登记的条件。在签订以房抵债协议以后，也应尽快签署相应的房屋买卖合同，及时办理该房产的网签备案、预告登记等手续，以及尽快完成不动产登记，避免后续因发包方自身债务问题导致房产被强制执行进而影响自身合法债权的实现。