当前，百年变局和世纪疫情交织叠加，国际局势出现深刻复杂变化，世界进入新的动荡变革期，全球治理的不稳定不确定性也愈加凸显。
但在此种特殊情况下，我国制造业规模仍占全球比重约30%，产业体系完整，门类完善，且连续13年制造业规模位居全球第一，制造业本身发展离不开工业用地的供应。另现商住房开企业经营风险上升，而商业用地和住宅用地的基准地价未见明显下行，继续开发仍需要大量资金持续投入，为提高利润和降低风险，部分商住房开企业转型开发工业用地。
工业用地市场前景如何？
①成交量趋势不减
根据国家统计局数据显示，我国100大中城市工业用地成交土地面积整体呈曲折的上升趋势，应当特别注意的是，其成交面积未受疫情以及经济增速放缓影响。其中2019年、2020年、2021年、2022年累计成交面积为58111万平方米、51282万平方米、54423万平方米、63410万平方米。
②成交量趋势不减工业用地总价持续上涨
根据国家统计局数据显示，我国100大中城市工业用地成交总价亦呈稳步上升趋势。其中2019年、2020年、2021年、2022年累计成交总价为2421亿元、2294亿元、2551亿元、2972亿元。
③工业用地投资空间广阔
根据国家统计局数据显示，我国工业地产（房地产-其他）累计完成投资额自2015年以来，整体呈稳步增长趋势，2022年因疫情影响有所下降，其中2019年、2020年、2021年、2022年累计完成投资额分别为15735亿元、17427亿元、18010亿元、16310亿元。
伴随着国家产业转型升级的内在驱动，我国AI、新能源、大数据、生物制造、航天航空等产业的不断发展壮大，加之传统房企转型需求，将会导致部分地区工业用地供需倒挂。另工业用地供应价格较低，开发模式多元，运营思路百花齐放，使得工业用地的投资具有较大的升值空间。近两年我国工业用地累计完成投资额下降且工业用地供应未见减少，使得市场上出现较为优良的待开发地块，为投资人的投资、并购留下了广阔的空间。
工业用地投资开发常见4大问题
为投资人更好的投资，我们通过团队内部的数据管理系统对湖南省的工业用地相关的合同纠纷进行了分类检索，经整理完善后发布，便于投资者进一步了解工业用地纠纷数据情况。
2022年全年，湖南省共有67项与工业用地相关的合同纠纷。其中最高的纠纷类型为借款合同纠纷19个，其后分别为房屋买卖合同纠纷14个，租赁合同纠纷9个，合伙协议纠纷7个，确认合同效力纠纷6个，最后为建设用地使用权合同纠纷、建设工程合同纠纷、债权人撤销权纠纷、委托合同纠纷等。
前述数据精准的反应了工业用地开发和运营过程中出现的系列问题,其中主要问题集中在以下4点。
①未进行尽职调查和可行性论证导致投资风险升高
投资人在对具体项目和拟投资企业的真实情况、价值、财务状况、业务前景等缺乏充分了解，且对项目的必要性、盈利性、合理性、先进性和适应性等缺乏科学论证的情形下进行投资，使得其对于市场风险、管理风险、技术风险和资金风险等缺乏有效的预测和控制，最终导致项目面临不可预见的困难和挑战。
②开发资金安排与运营节奏不匹配引发现金流危机
开发企业的开发资金安排与开发运营节奏不同步。一方面，开发企业通过金融机构举债或民间借贷，负担较高的财务成本，另一方面，对项目租售、工程建设进度等情况判断错误，使得企业整体“造血能力”下降或消失，最终导致企业现金流入和现金流出不匹配，造成现金流紧张或断裂。
③合作、合资开发合同条款未经整体设计引发纠纷
合作、合资合同签署时各方对于合同的性质、合同的效力、可履行性等未进行充分有效的论证和评估，对于合同的合法性、有效性和完整性未进行系统梳理，更有甚者，直接滥用合作、合资协议模板，出现张冠李戴的情况。如出现合同名为股权合作，但实际约定土地买卖性质的合同，及名为合作开发，但实际约定为承包经营的关系的合同；也出现签约时不具备房地产开发经营资质或土地使用权未取得等合同效力受限的情形；还有部分合同对于出资金额、利润计算、回购、返租、收益保底等事项约定不清，容易产生分歧和争议。
④无法依约完成交付而产生的诉讼争议和重大舆情
销售、租赁合同对于房屋的交付节点和质量一般以通用的时间和国家标准作为参考，如项目实际建设进度无法依约完成交付或无法达到销售条件、租赁条件，那么开发企业将承担违约责任。因工业用地开发招商先行的特征，销售、租赁等格式文本一旦违约，则必然导致大范围违约产生，引发诉讼争议和负面舆情。
规避工业用地投资风险的4点建议
那么，从投资人的角度而言，该如何有效规避工业用地的投资风险呢？我们给出了如下4点建议。
①做好、做足可行性研究和分析工作，确保项目良好有序开端
根据我国《民法典》《建筑法》《城乡规划法》等法律法规及政策性文件要求结合相关判例。我们认为：工业地产开发和运营一项专业复杂的系统性工程，市场存在诸多不确定性，因此投资人在投资过程中，需要综合考虑惠企政策、区域位置、基础设施、行业特征、集群效果、招商难度、项目背景、商业模式、合同设计、税筹等因素，进行项目可行性研判，以保证项目有一个良好的开端。
②审慎斟酌投资合同、合伙协议条款，避免出现合同无效情形
根据我国《民法典》等法律法规及政策性文件要求结合相关判例。我们认为：投资合同、合伙协议等文本签订应当以各方均具有民事行为能力为前提，以各方真实意思表示为基础，在不违反我国现行法律法规和良善风俗的情况下签订。
③事先做好资金筹措、预算管理工作，优化现金循环周期调控
根据我国《会计法》《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》等法律法规及政策性文件要求结合相关判例，我们认为：投资人应当切实充分了解开发企业资金安排情况，提前做好项目准备和资金分配等工作，确保资金真正有效利用，精准把控开发和销售节奏，做好现金循环周期管理。
④细致敲定销售、租赁合同格式文本，实际切合开发进度节奏
根据我国《土地管理法》《城市房地产管理法》《不动产登记暂行条例》等法律法规及政策性文件要求结合相关判例，我们认为：投资人应当深刻学习和理解现行工业用地开发相关法律法规，并依法建立科学合理的项目开发进度和控盘节奏。量身定制销售、租赁、销售代理等合同的格式文本，避免因开发进度滞后、房屋交付延期、质量未达约定标准、租赁标的瑕疵、返租、回购约定无法履行等问题产生争议。
基于工业地产项目的特殊性和复杂性，我们建议投资人聘用专业的中介服务机构，如律师事务所、咨询机构等对项目整体的合规和运营体系进行梳理设计，充分预防开发运营风险、现金管理风险和合同违约风险，使项目顺利落地实施，实现经济效益和社会效益双丰收
