建设用地使用权出让是我国自改革开放以来，在土地资产处置实践中探索和总结出来的土地有偿使用和资产配置方式。通过国有建设用地使用权出让获得使用权的企业或个人有权按照出让合同约定的土地用途和条件开发、利用和经营土地。
在威科先行中搜索“国有建设用地使用权出让”，会发现其不仅涉及数量的民事诉讼，还涉及大量的行政诉讼。
那么，建设用地使用权出让合同纠纷所涉及的常见争议有哪些呢？
民事诉讼VS行政诉讼
《中华人民共和国民法典》
第四百六十四条合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。
《中华人民共和国民事诉讼法（2021修正）》
第三条人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。
根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条，建设用地使用权出让，是指自然资源主管部门将国有建设用地使用权在一定年限内出让给受让方，受让方支付出让金的行为。建设用地使用权出让合同内的出让方通常为市、县人民政府自然资源主管部门。
那么，其所签订的出让合同究竟为民事合同还是行政合同呢？一旦产生纠纷，应当通过民事诉讼程序解决还是通过行政诉讼程序解决呢？
根据前述案例可知，关于建设用地使用权出让合同性质问题，长期以来，包括最高人民法院在内的各级法院在司法实践中的认定并不一致。
但是，根据2021年1月1日起生效的最新《民事案件案由规定》，最高人民法院已将“建设用地使用权出让合同纠纷”列为“合同纠纷”的下级案由。且2021年1月1日生效的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（2020修正）》同样也已将建设用地使用权出让合同定性为民事合同。故，根据前述相关法律法规，在2021年1月1日后，建设用地使用权出让合同在通常情况下应当定性为民事合同。
诉讼主管VS仲裁主管
既然是合同，那么不可避免会涉及到争议解决方式，那么如果建设用地使用权合同内约定了争议解决方式为仲裁，是否有效？
《中华人民共和国仲裁法》（2017修正）
第二条平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。
第三条下列纠纷不能仲裁:
（一）婚姻、收养、监护、扶养、继承纠纷；
（二）依法应当由行政机关处理的行政争议。
当事人采用仲裁方式解决纠纷，应当双方自愿，达成仲裁协议。没有仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理
根据上述规定可知，在合同已明确约定仲裁条款的情况下，属于诉讼主管范围还是仲裁主管范围需根据案涉合同的性质进行认定：
（1）如案涉合同认定为民事合同且案涉出让合同内已约定仲裁条款并已选定唯一、具体的仲裁委员会，则仲裁条款有效，属于仲裁主管范围，当事人有权向约定的仲裁委申请仲裁。
（2）如案涉合同认定为行政合同，则仲裁条款无效，属于诉讼主管范围。依据《仲裁法》的相关规定，平等主体之间纠纷才能进行仲裁，行政管理而引起的争议不能仲裁，依法通过行政复议或行政诉讼解决
综上，根据在2021年1月1日生效的相关法律法规，建设用地使用权出让合同通常将定性为民事合同，故只要案涉合同内存在有效的仲裁条款，则案件属于仲裁主管范围，当事人均有权向约定的仲裁委申请仲裁。
“现状交付”条款能否豁免“净地交付”义务
《闲置土地处置办法》
第二十一条市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：
（一）土地权利清晰；
（二）安置补偿落实到位；
（三）没有法律经济纠纷；
（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；
（五）具备动工开发所必需的其他基本条件。
《国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知》（国土资电发〔2007〕36号）
第二条实行建设用地使用权“净地”出让，出让前，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费。
根据前述规定可知出让人出让建设用地使用权时应当“净地出让”，但实务中，在建设用地使用权出让合同以及相关的出让公告中，常常会出现关于“现状交付”的表述及约定。
那么，出让公告及合同内的“现状交付”条款能否豁免出让人的净地交付义务呢？
最高人民法院(2019)最高法行申3899号裁定书
京澳公司主张，根据1993年6月4日时任三亚市国土局局长余根淼出具的意见、《土地使用条件》第3.2条的约定，以及《海南省土地管理办法》第二十五条、《海南经济特区土地使用权有偿出让转让规定》第七十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第十四条、《海南省土地储备整理管理暂行办法》第二条的规定，出让土地的“三通”建设应由三亚市政府完成。
但是，时任三亚市国土局局长余根淼出具的意见是，由用地单位自行创造条件动工建设；《土地使用条件》第3.2条约定的是，政府区划道路及配套管线工程在出让土地红线范围内建造或通过时，无需对土地权利人作任何补偿；京澳公司援引的相关法律、法规条款，主要是关于土地出让金应用于城市建设、房地产开发项目应当统筹安排配套基础设施、土地整理范围包括道路铺设及水电暖供应等基础设施建设的规定，并未规定出让土地政府负有完成“三通”的法定义务。京澳公司的前述主张，缺乏事实、合同和法律依据。以此为由申请再审，本院不予支持。
这个问题虽然在司法实践中尚未形成统一的裁判标准，但是笔者认为出让公告及合同内的“现状交付”条款并不能够当然豁免出让人净地交付的义务，理由是：
首先，相关法律法规均对土地出让领域的净地交付义务做出了详细的规定，在与上位法不冲突的情况下应遵照执行；
其次，实务中大部分以现状交付豁免净地交付义务的条款均为出让合同内的格式条款，根据相关规定，此类格式条款加重了受让人的责任，免除了出让人的应尽义务，该条款应为无效。
受让人是否有权以出让人未净地交付为由主张解除合同
那么，在出让人未履行净地交付义务的情况下，受让人是否有权以此为由主张解除合同呢？让我们来看几个案例：
可见，在实务中，关于受让人能否以出让人未履行净地交付义务为由主张解除合同，人民法院主要审查是否满足以下条件：
（1）双方明确约定“未履行净地交付义务”为解除合同的条件。
（2）未履行/未及时履行净地交付义务导致合同目的无法实现。
根据相关法律法规，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。
合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失，但赔偿的数额以实际损失为限。
最高人民法院（2021）最高法民再351号民事判决书
经查，案涉《国有建设用地使用权出让合同》签订于2011年9月13日，该合同约定的案涉土地净地交付时间为2011年9月1日。根据现已查明的事实，案涉土地在合同签订时并未全部达到交付标准。因此，在案涉《国有建设用地使用权出让合同》签订时，合同约定的违约事实即已发生。华锦公司作为房地产开发公司，在案涉《国有建设用地使用权出让合同》签订前对土地现状进行了多轮尽调，对案涉土地名为净地出让实为毛地出让的事实显属明知……由此可见，案涉《国有建设用地使用权出让合同》中关于案涉土地交付时间及所对应的迟延交付违约责任条款并非苏家屯区政府、区自然资源局和华锦公司的真实意思表示……
据此，案涉《国有建设用地使用权出让合同》关于土地交付时间及其对应的迟延交付土地违约责任条款，属双方通谋的虚假意思表示，依法应认定为无效条款。上述条款无效后，应视为苏家屯区政府、区自然资源局和华锦公司对案涉土地交付时间及迟延交付土地的违约责任没有进行约定……但在华锦公司如约交付土地出让金的情况下，苏家屯区政府、区自然资源局在案涉《国有建设用地使用权出让合同》签订后历经七年时间才完成了案涉全部土地的交付义务，已明显超出合理期限，构成违约，依法应当承担相应的违约责任……
根据《中华人民共和国合同法》的上述规定，苏家屯区政府、区自然资源局迟延交付土地的违约责任，应以违约给华锦公司造成的实际损失为限。
写在最后
综上，建议土地受让方做到以下4点，以避免损失：
第一，在签订建设用地使用权出让合同前，对出让土地进行现场踏勘并做详细的尽调。
第二，在签订建设用地使用权出让合同时，在合同内明确约定受让方有权单方解除合同的条件，包括但不限于未按时交付、未履行净地交付义务等。
第三，在签订建设用地使用权出让合同后，依法依约履行付款义务。
第四，建设用地使用权出让合同履行过程中，如发现出让人存在违约行为，需积极协商解决并保留相关证据。如违约行为已严重到影响合同目的实现的，应尽早考虑通过诉讼途径维护自身权益。
由于通常情况下，建设用地使用权出让合同所涉事实情况较为复杂案件复杂且金额较大，建议选择专业律师尽早介入，以最大程度维护自身合法权益、避免不必要的损失。
